Hur fungerar bolån?
Ett bolån är ett lån där bostaden utgör säkerhet, vilket ger lägre ränta än blancolån. Banken lånar ut upp till 85 procent av bostadens värde och låntagaren amorterar 1–2 procent per år. Räntan kan vara rörlig eller bunden, och räntekostnaden är avdragsgill med 30 procent.
Varje år lånar svenska hushåll hundratals miljarder kronor för att köpa bostad. Ett bolån är ett lån med bostaden som säkerhet, banken får pant i fastigheten, vilket gör räntan lägre än för blancolån. Kan låntagaren inte betala har banken rätt att sälja bostaden för att få tillbaka pengarna.
Banken beviljar normalt lån upp till 85 procent av bostadens marknadsvärde. Resterande 15 procent är kontantinsatsen som köparen själv står för. Den gränsen regleras av Finansinspektionens bolånetak och finns till för att skydda både låntagare och bankssystem mot prisfall på bostadsmarknaden.
Räntan, fast eller rörlig
| Belåningsgrad | Amorteringskrav per år |
|---|---|
| Över 70 % | 2 % av lånebeloppet |
| 50–70 % | 1 % av lånebeloppet |
| Under 50 % | Inget lagstadgat krav |
| Skuldkvot > 4,5x inkomst | +1 procentenhet extra |
Bolåneräntan kan vara rörlig eller bunden. Rörlig ränta följer marknaden och justeras löpande, oftast var tredje månad. Bunden ränta låser kostnaden i en till tio år. Historiskt har rörlig ränta varit billigare över tid, men bunden ger trygghet när räntorna stiger snabbt. Många svenskar delar upp sitt lån i flera delar med olika bindningstider för att sprida risken.
Amorteringskraven
Sedan 2016 måste nya bolåntagare amortera enligt lag. Lånar du mer än 70 procent av bostadens värde är kravet 2 procent av lånebeloppet per år. Mellan 50 och 70 procent gäller 1 procent. Under 50 procent finns inget lagstadgat krav, men banken kan ändå ställa villkor. Tjänar du mer än 4,5 gånger din årsinkomst tillkommer ytterligare 1 procent i amortering.
Den totala månadskostnaden för ett bolån består av ränta plus amortering. På ett lån på 3 miljoner kronor med 3,5 procents ränta och 2 procents amortering blir månadskostnaden runt 13 750 kronor. Räntedelen är avdragsgill, staten ger 30 procent tillbaka via ränteavdraget, vilket sänker den faktiska kostnaden.
Kalkylränta och lånelöfte
Innan banken beviljar lånet gör den en kvar-att-leva-på-kalkyl. Banken räknar med en kalkylränta på 6–7 procent, betydligt högre än den faktiska räntan, för att säkerställa att låntagaren klarar framtida räntehöjningar. Godkänns kalkylen utfärdar banken ett lånelöfte som gäller i tre till sex månader.
Steg för steg
Kontantinsats sparas
Köparen sparar ihop minst 15 procent av bostadens pris som kontantinsats.
Lånelöfte söks
Banken gör en kvar-att-leva-på-kalkyl med kalkylränta på 6–7 procent och utfärdar ett lånelöfte om kalkylen godkänns.
Bostad köps och lån tecknas
När köpet är klart tecknas bolånet med vald bindningstid. Banken tar pant i bostaden.
Månatlig betalning
Varje månad betalar låntagaren ränta plus amortering. Räntedelen ger 30 procent avdrag via skatten.
Vanliga frågor
- Hur mycket kan jag låna till bostad?
- Banken lånar normalt ut upp till 85 procent av bostadens marknadsvärde. Hur stort lån du beviljas beror på din inkomst, andra lån och en kvar-att-leva-på-kalkyl med kalkylränta på 6–7 procent.
- Vad är skillnaden mellan fast och rörlig bolåneränta?
- Rörlig ränta justeras löpande med marknaden och har historiskt varit billigare. Fast ränta låser kostnaden i 1–10 år och ger trygghet vid räntehöjningar.
- Hur mycket måste jag amortera på bolånet?
- Lånar du mer än 70 procent av bostadens värde krävs 2 procent amortering per år. Mellan 50 och 70 procent gäller 1 procent. Under 50 procent finns inget lagkrav.
- Vad är ränteavdrag på bolån?
- Du får dra av 30 procent av räntekostnaden på din deklaration. Det sänker den faktiska kostnaden för bolånet avsevärt.
- Hur länge gäller ett lånelöfte?
- Ett lånelöfte gäller vanligtvis i tre till sex månader från att banken utfärdar det.